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Isolation acoustique obligatoire en cas de travaux importants

Isolation acoustique obligatoire en cas de travaux importants de rénovation
N° 2016-17 / À jour au 21 avril 2017
Décret n° 2016-798 du 14.6.16 : JO du 16.6.16 / Arrêté du 13.04.17 : JO du 20.04.17 

Pris en application de l’article 14 de la loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte, le décret n° 2016-798 du 14 juin 2016 relatif aux travaux d'isolation acoustique en cas de travaux de rénovation importants complète le décret du 30 mai 2016. Le maître de l’ouvrage qui entame des travaux importants de rénovation doit réaliser à la fois des travaux d’isolation thermique (cf. analyse juridique n°2016-14) et des travaux d’isolation acoustique si l’immeuble est situé dans une zone particulièrement exposée au bruit.
Le présent décret détermine les bâtiments concernés par cette obligation et les caractéristiques acoustiques des nouveaux équipements, ouvrages ou installations à mettre en place ainsi que les zones exposées au bruit (pour savoir si votre logement est concerné : s’adresser à la mairie du lieu de situation du logement ou voir le site géoportail).
L’arrêté du 13 avril 2017 précise, selon les types de bâtiments, selon la zone d'exposition au bruit extérieur et selon le type de travaux de rénovation, les exigences acoustiques à respecter.
Champ d’application de l’obligation (décret : art. 1er)
Dans des zones particulièrement exposées au bruit, la réalisation de travaux importants de rénovation (rénovations énergétique globale - CCH : R.131-26, ravalement, travaux de toiture ou d’aménagement de bâtiments annexes - CCH : R.131-28-7 à R.131-28-11) doit s’accompagner de travaux d’isolation acoustique.
Ces zones correspondent aux zones de dépassement des valeurs limites sur les cartes de bruit routier et ferroviaire dite la carte « c » (Code de l'environnement : R.572-3 à R.572-5) ou qui sont situés dans une zone de bruit du plan de gêne sonore1 (PGS) d'un aéroport (Code de l'environnement :  L.571-15 et R.571-66).
Cette obligation vise les bâtiments d’habitation, les établissements d’enseignement, les locaux d’hébergement et de soins et les hôtels.
Bâtiments exclus de l’obligation (décret art. 1er)
Sont exclues de l’obligation les catégories suivantes de bâtiments (CCH : art. R131-25) :
les bâtiments et parties de bâtiments dans lesquels il n'est pas utilisé d'énergie pour réguler la température intérieure ;
les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation égale ou inférieure à deux ans ;
les bâtiments indépendants dont la surface de plancher au sens de l'article R.111-22 du code de l'urbanisme est inférieure à 50 m2 ;
les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l'habitation, qui ne demandent qu'une faible quantité d'énergie pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire ou le refroidissement ;
les bâtiments servant de lieux de culte ;
les monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire en application du code du patrimoine, lorsque l'application des dispositions de la présente section aurait pour effet de modifier leur caractère ou leur qualité architecturale.
Modalités de réalisation des travaux d’isolation acoustique (décret : art. 1er / arrêté : art. 1er, 2 et 3)
Les travaux d’isolation acoustique doivent être réalisés dans les conditions suivantes :
si les travaux de rénovation comprennent le remplacement ou la création de parois vitrées ou portes donnant sur l'extérieur de pièces principales de bâtiments d'habitation, de pièces de vie d'établissements d'enseignement, de locaux d'hébergement et de soins d'établissements de santé, ou de chambres d'hôtels. Ces parois vitrées ou portes doivent respecter des performances acoustiques supérieures à un certain seuil ;
lorsque ces travaux comprennent la réfection d'une toiture donnant directement sur des pièces principales de bâtiments d'habitation, des pièces de vie d'établissements d'enseignement, des locaux d'hébergement et de soins d'établissements de santé, ou des chambres d'hôtels, la toiture doit respecter des performances acoustiques supérieures à un certain seuil ;
lorsque les travaux portent sur l'isolation thermique de parois opaques donnant sur l'extérieur, ils ne doivent pas avoir pour effet de réduire l'isolation aux bruits extérieurs des pièces principales des bâtiments d'habitation, des pièces de vie d'établissements d'enseignement, des locaux d'hébergement et de soins d'établissements de santé, et des chambres d'hôtels.
Les seuils minimums de performance acoustique à respecter par les équipements sont définis par l’arrêté du 13 avril 2017 relatif aux caractéristiques acoustiques des bâtiments existants lors de travaux de rénovation importants.
Les obligations varient selon l’intensité des nuisances :
dans la zone 1 des PGS, l'étude acoustique est obligatoire, au regard du niveau de nuisances sonores, et vise un niveau d'exigence acoustique en façade renforcé, avec un indice d'isolement (DnT, A, tr) aux bruits extérieurs de 38 dB ;
dans la zone 2 des PGS ou en carte « c », l’indice d'isolement des bruits extérieurs est de 35 dB ;
dans la zone 3 des PGS, l’indice d'isolement des bruits extérieurs est de 32 dB
Si un bâtiment est situé à la fois en carte « c » et en zone de PGS, le niveau d'exigences le plus élevé doit être retenu.
Les annexes 1 et 2 de  l’arrêté précité fixent les exigences acoustiques relatives aux éléments nécessitant des travaux d’isolation (façade, toiture ou combles non aménagés).
L’étude acoustique
L'étude acoustique (article 2 de l’arrêté du 13.4.17) est réalisée par un professionnel compétent en acoustique du bâtiment. La valeur de l'objectif d'isolement acoustique aux bruits extérieurs peut être modulée sous réserve d'une note de calcul justificative.  Cette dernière doit présenter tous les éléments ayant permis de déterminer un objectif d'isolement acoustique différent (au regard de la réglementation existante, de l'exposition, d'un diagnostic de la situation existante).
Les exigences d'isolement acoustique aux bruits extérieurs en vigueur à la date de construction du bâtiment considéré sont prises en compte dans l'étude acoustique.
Entrée en vigueur (décret : art. 2)
Ces dispositions entrent en vigueur le 1er juillet 2017. Elles ne s'appliquent pas aux travaux pour lesquels le devis d'engagement de la prestation de maîtrise d'œuvre ou, à défaut, le devis d'engagement de la prestation de travaux a été signé avant cette date.

Note
1 - Le PGS est un document permettant de définir la zone d'éligibilité à l'aide à l'insonorisation des logements autour des aéroports : il comporte trois zones de bruit correspondant à des valeurs de l'indice de bruit (Lden). La zone 1 se définit par de fortes nuisances sonores tandis que la zone 3 se distingue par des nuisances modérées

Assurance de prêt : des solutions qui permettent de faire des économies

L’assurance de prêt, aussi appelée assurance crédit ou assurance emprunteur, permet à un assuré d’être protégé en cas de coup dur. L’assureur s’engage à rembourser le capital restant dû auprès de l’organisme préteur en cas de décès et à prendre en charge tout ou partie des mensualités d’emprunt en cas d’incapacité ou d’invalidité.
Bon à savoir : Selon la loi, le contrat d’assurance de prêt n’est pas obligatoire mais indispensable à l’obtention d’un crédit.
D’après une étude menée par le cabinet d’étude BAO France, un contrat d’assurance de prêt peut peser jusqu’à 35% du coût total du crédit. En moyenne, cela représente 15 525 € pour un contrat souscrit directement auprès de l’organisme de financement. Les contrats d’assurance de prêt sont dits à « fonds perdus ». L’argent investi dans une telle protection ne peut être récupéré même une fois que le crédit a été remboursé.
Toujours selon la même étude, 85% des contrats d’assurance de prêt sont actuellement souscrits auprès des banques et autres organismes de financements. Pourtant, il existe de nombreuses autres solutions pour s’assurer notamment auprès de la délégation externe des assureurs.
Présenter aux acheteurs des solutions pour faire des économies
Confrontés à un marché très vaste, qu’ils ne côtoient pas tous les jours, certains acheteurs sont très vite perdus. Orienter ces personnes vers les meilleures solutions de financement semble donc opportun pour concrétiser la vente d’un bien immobilier.
Une de ces solutions pourrait être la délégation de son contrat d’assurance de prêt. En effet, le coût d’un contrat qui a été souscrit auprès d’un assureur externe est en moyenne de 9 100 €. En faisant le rapprochement avec le coût moyen d’un contrat souscrit auprès d’une banque, la délégation permettrait donc d’économiser 6 425 € sur le coût total du crédit.
Le plus important pour vous professionnel sera donc d’expliquer ce qu’est la délégation d’assurance, quelles sont les conditions, et quelles sont les différences avec les contrats proposés par les institutions financières.
Selon la loi Lagarde, afin de pouvoir procéder à la délégation d’un contrat d’assurance de prêt il est impératif que le contrat choisi auprès d’un assureur externe propose au minimum le même niveau de garantie que celui proposé par l’organisme de prêt.
Il n’y a donc aucune condition particulière pour accéder à la délégation d’assurance et donc pour faire des économies.
Les modalités pour déléguer son contrat d’assurance de prêt à tout moment
L’emprunteur n’a pas encore souscrit d’assurance de prêt
Le banquier remet à l’emprunteur une fiche d’information standardisée détaillant les garanties et les tarifs de son offre d’assurance de prêt.
L’emprunteur effectue ses recherches pour trouver un contrat proposant un niveau de garantie au moins équivalent.
L’organisme de financement contrôle la solution de délégation externe et dispose de 10 jours pour vérifier le niveau garanti et donner son accord.
Le projet immobilier de l’emprunteur peut se lancer en toute sécurité.
L’emprunteur est engagé depuis moins d’un an avec son contrat d’assurance de prêt
L’emprunteur effectue ses recherches pour trouver un contrat proposant un niveau de garantie au moins équivalent.
L’emprunteur choisit l’offre d’assurance de prêt qui l’intéresse et transmet l’attestation à son banquier.
L’organisme de financement contrôle la solution de délégation externe et dispose de 10 jours pour vérifier le niveau garanti et donner son accord.
L’emprunteur doit envoyer une demande de résiliation par lettre recommandée au plus tard 15 jours avant la première d’échéance de son contrat.
Le nouveau contrat commence dès que le précèdent est résilié.
L’emprunteur est engagé depuis plus d’un an avec son contrat d’assurance de prêt
Bon à savoir : Cette procédure sera possible pour les anciens contrats dès le 1er janvier 2018.
L’emprunteur effectue ses recherches pour trouver un contrat proposant un niveau de garantie au moins équivalent.
L’emprunteur choisit l’offre d’assurance de prêt qui l’intéresse et transmet l’attestation à son banquier.
L’organisme de financement contrôle la solution de délégation externe et dispose de 10 jours pour vérifier le niveau garanti et donner son accord.
L’emprunteur doit envoyer une demande de résiliation par lettre recommandée au plus tard 15 jours avant l’échéance de son contrat.
Le nouveau contrat ne commence qu’au moment ou le précédent se termine soit à la date d’échéance.
Sources : http://bonne-assurance.com/credit/assurance-de-pret/

Les notaires de France lancent une nouvelle plateforme d'informations utile pour le calcul des frais de succession, Héritage : ordre et droits des héritiers, Droits de succession et de donation :

Le Conseil supérieur du notariat a ouvert une nouvelle plateforme gratuite d'informations et de services en ligne, conçue pour apporter un premier niveau de réponse aux questions pratiques que peuvent se poser les internautes en matière patrimoniale lors des étapes importantes de leur vie.

La plateforme notaviz s'organise autour de 12 thématiques : vendre, acheter, louer, donner, hériter, protéger, s'unir, se séparer, adopter, entreprendre, optimiser son patrimoine et, vivre et détenir des biens à l'étranger.

En fonction des thématiques, vous trouverez des questionnaires interactifs, les questions à se poser avant de passer à l'acte, des vidéos, etc., mais aussi des outils (simulateurs de calcul de plus-values, de frais immobiliers, prêt à taux zéro) et des services pour rédiger un bail sous seing privé en ligne et pour déterminer qui sont ses héritiers et anticiper ses droits de succession.

Pourquoi la loi Carrez ne s'applique pas en cas de vente d'une maison individuelle ?

Dans une réponse ministérielle publiée le 14 mars 2017, la ministre du Logement et de l'Habitat durable explique pourquoi les maisons individuelles sont exclues du champ d'application de la loi Carrez qui impose la mention de la superficie du bien lors de sa vente.

La loi du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite loi Carrez, impose, dans toute promesse de vente et tout contrat de vente d'un lot de copropriété, que soit mentionnée la superficie de la partie privative de ce lot.

Si la superficie mentionnée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur doit accepter, à la demande de l'acquéreur, une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L'absence de toute mention de superficie peut même justifier l'annulation de la vente.

La loi Carrez s'applique aux logements en immeuble collectif et aux maisons individuelles sous le régime de la copropriété, pour lesquels la notion de prix au mètre carré a un sens commercial.

En revanche, la valeur d'une maison individuelle porte à la fois sur le bâti et sur le terrain et une erreur sur la surface du bâti ne justifie pas mécaniquement une baisse correspondante du prix.

C'est la raison pour laquelle il n'apparaît pas nécessaire d'étendre le dispositif issu de la loi Carrez aux ventes de logements auxquels le régime de la copropriété ne s'applique pas.

Autoriser son conjoint à cautionner engage les biens communs et ses propres salaires

afin d'éviter les conséquences du cautionnement d'un conjoint, il convient de prévoir de faire un contrat de mariage, formalité gratuite au moment du mariage, payant après et difficile à mettre en oeuvre, il faut se renseigner auprès de son notaire. le contrat de mariage prévoit la séparation du patrimoine des conjoints.

L'époux qui autorise son conjoint à cautionner une dette de son entreprise engage ses biens propres et tous les biens communs du couple. C'est ce qu'a rappelé la Cour de cassation le 22 février 2017.

Un chef d'entreprise s'était porté caution pour un prêt accordé à sa société et avait reçu pour cela le consentement de son épouse. La société ayant fait faillite, la banque lui réclamait le remboursement du prêt. Le chef d'entreprise soutenait que lui seul était caution et qu'en conséquence la banque ne pouvait poursuivre le recouvrement du prêt que sur ses biens propres.

Mais, pour la Cour de cassation, le consentement exprès de son épouse au cautionnement donné par son mari a eu pour effet d'engager aussi les biens de la communauté et les gains et les salaires de l'épouse.

Ainsi, l'époux qui se porte caution avec le consentement de son conjoint étend les garanties de ses créanciers, en leur permettant de recouvrer leurs dettes non seulement sur ses biens propres mais aussi sur les biens communs du ménage et sur les gains et les salaires de l'autre. Seuls les biens propres du conjoint peuvent alors échapper aux poursuites des créanciers.