à qui la charge des réparations locatives ? bailleur ou locataire ?
Article 1754 En savoir plus sur cet article...
Créé par Loi 1804-03-07 promulguée le 17 mars 1804
Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :
Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ;
Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ;
Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ;
Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;
Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.
Article 1755 En savoir plus sur cet article...
Créé par Loi 1804-03-07 promulguée le 17 mars 1804
Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.
Voici quelques règles:
• Il faut toujours distinguer le nettoyage, l’entretien, la réparation et le remplacement.
De la doctrine et de la jurisprudence, on peut retenir les grandes lignes suivantes : le
nettoyage incombera toujours au locataire sauf en ce qui concerne la façade de
l’immeuble: l’entretien est principalement du ressort du locataire, mais c’est le bon
sens qui nous dit que l’entretien des parties de l’immeuble qui sont inaccessibles au
locataire ne peut lui être imputé et reste donc à charge du propriétaire (la citerne, par
ex.). La réparation sera toujours pour les parties d’immeuble extérieures à l’habitation
louée ou les parties collectives (antenne, ascenseur non privé, etc.). Ainsi, la réparation
des fenêtres, des balcons, des terrasses, auvents, de la façade, d’un vasistas ou de la
toiture incomberont au propriétaire. Inversement, incombera au locataire la réparation
de plomberie (robinets), des appareils ménagers incorporés, baignoires, portes, chasses
d’eau, cheminées, volets, etc.
Dans la très grande majorité des cas, c’est évidemment le propriétaire qui doit supporter le
coût de remplacement des éléments devenus défectueux. Mais les éléments remplacés suite à
un usage locatif restent à charge du locataire. A titre d’exemple, le locataire payera le
remplacement de clés, d’une haie, du carrelage, dallage ou revêtement de sol, mais aussi des
glaces, miroirs et accessoires électriques, tels les fusibles, soquets, prises de courant, etc.
• En pratique, au terme du bail, il sera évidemment difficile voire impossible
d’appliquer ces critères de réparation si un état des lieux d’entrée n’a pas été effectué.
Comme on le sait, dans ce cas, le locataire sortant est présumé avoir rendu les lieux
dans l’état où il les a reçus.
• Si le locataire omet d’avertir immédiatement le bailleur de la nécessité d’effectuer une
réparation urgente, il commet une faute.
N’oubliez pas que le locataire sera toujours tenu comme responsable de toute dégradation
issue de son fait mais, également des personnes présentes dans l’immeuble par son
intervention. A fortiori, c’est le locataire qui sera responsable de toute dégradation effectuée
par son sous-locataire. Bailleur et locataire sont libres de déroger aux règles légales et peuvent
donc convenir d’une autre répartition de la prise en charge de ces coûts, tant à la conclusion
du bail qu’ultérieurement. En cas de doute ou de conflit entre les parties, il vaut toujours
mieux tenter de dialoguer pour trouver un arrangement. Ce n’est qu’à défaut d’accord que
l’on conseillera de faire appel à la procédure de conciliation devant le juge de paix. Cette
démarche, très peu onéreuse, permet d’officiellement convoquer les parties et de bénéficier de
l’avis du juge. Cet avis n’est pas exécutoire, mais ce sera probablement le même juge qui
trancherait si l’une des parties devait ultérieurement faire valoir ses droits en justice…
Précisons enfin qu’il peut arriver que des facteurs extérieurs modifient la clé de répartition des
charges entre propriétaire et locataire. Si, par exemple, des réparations ont été réalisées suite à
un cas de force majeure (effondrement du toit, affaissement, etc.), les responsabilités seront
évidemment appréciées différemment.
Source : http://www.logic-immo.be/document/herstellingswerken.fr/page 1.html