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Le transfert du bail lors du décès d'un proche.

Couple marié ou pacsé

Si le défunt était marié, l'époux survivant est automatiquement cotitulaire du bail et peut rester dans les lieux. Si le bailleur n'était pas au courant de la situation matrimoniale du locataire, l'époux survivant doit alors simplement informer celui-ci que le locataire était marié et qu'il est décédé. Le bail se poursuit avec l'époux survivant. La loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014 étend la cotitularité du bail aux partenaires qui ont conclu un Pacs. En cas de décès d'un partenaire, le bail se poursuit au profit du partenaire survivant.

A noter : cette cotitularité résulte de l'article 1751 du Code Civil et ne s'applique qu'à la résidence principale des époux ou partenaires pacsés, et non à la résidence secondaire. Ainsi, donc, si contrat de location porte sur une résidence secondaire et n'a été signé que par l'un des deux, le survivant ne peut se prévaloir ni de l'article 1751 du Code Civil, ni de l'article 14 de la loi de 1989 qui ne s'appliquent précisément qu'aux résidences principales.

Transfert du bail

Qui en bénéficie ?

Selon l'article 14 de la loi de 1989, le transfert du bail est possible pour les personnes suivantes qui vivaient avec le défunt au moment du décès :

  • les descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; il peut s'agir des enfants ou des petits-enfants ;
  • le partenaire lié au locataire par un Pacte civil de solidarité ;
  • les ascendants, le concubin notoire ou les personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

Les formalités

Pour obtenir le transfert du bail, le proche du défunt doit adresser un courrier au propriétaire dans lequel il l'informe du décès du locataire et lui demande de constater le transfert du bail à son profit.

Notez que la loi n'impose aucun délai pour procéder à ce courrier. Le proche qui tarde ne perd pas le bénéfice du transfert. La loi ne prévoit aucun formalisme. Il est préférable d'envoyer ce courrier en recommandé AR et de justifier de la situation. Il est donc conseillé d'adresser les pièces justificatives du lien existant avec le locataire au jour du décès.

Enfin, il n'est pas nécessaire de signer un nouveau bail puisque le contrat en cours est simplement transféré et se poursuit avec le proche du défunt aux mêmes conditions. Notez qu'au moment du renouvellement, les parties peuvent signer un bail pour régulariser le nom figurant sur le contrat.

Dans l'hypothèse où plusieurs personnes demandent le transfert du bail, le juge s'attache à vérifier qu'il existait une communauté de vie entre le locataire défunt et l'occupant et il se prononce en fonction des intérêts en présence (enfants en bas âge, état de dépendance...).

Le décès du locataire en location meublée

La situation des héritiers est totalement différente si le défunt était locataire en meublé.

Transmission aux héritiers

En effet, contrairement à la location vide, ce type de location n'est pas réglementé. Sauf clause expresse du contrat, rare en pratique, on doit se référer aux règles du Code Civil, plus précisément à l'article 1742. Selon ce texte, le bail n'est pas résilié par la mort du locataire. Il passe à ses héritiers, et ce automatiquement. Cela signifie que l'héritier qui veut rester dans les lieux n'a aucune démarche spécifique à effectuer. En pratique toutefois, l'héritier préviendra le bailleur.

Un congé pour résilier

Si en revanche, aucune personne de la famille ne reste dans les lieux, les héritiers à qui le contrat est transmis doivent le résilier et donner congé. Ils doivent donc respecter le délai de préavis prévu pour les locations meublées, à savoir un mois et adresser le congé par lettre recommandée AR.

Ils doivent donc pendant ce délai enlever les affaires personnelles du défunt. S'agissant d'un meublé, un mois semble suffisant puisqu'ils n'ont pas à se préoccuper du mobilier.

Ensuite, ils doivent restituer les clefs, établir l'état des lieux de sortie avec le bailleur et payer les sommes restant dues à ce dernier, déduction faite du dépôt de garantie.

 

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Publié par V. Samsel 
 
 © PAP.fr - 07 avril 2015

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