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Rupture d’un bail commercial : il faut être de bonne foi

Un bailleur et une société signent un bail commercial qui comporte une clause de révision triennale du loyer par indexation sur l’indice du coût de la construction. Quelques années plus tard, comme le prévoit le contrat, le bailleur se prévoit de la variation de l’indice pour augmenter le loyer. Le locataire ne versant pas le nouveau loyer réclamé, le bailleur lui délivre un commandement de payer. Puis, le contrat a été rompu…
… un peu trop rapidement au goût du locataire. Ce dernier relève que le bailleur l’a informé du nouveau loyer un 26 novembre. Le 9 janvier suivant, il a envoyé un courrier au bailleur par lequel il contestait, non pas l’augmentation du loyer, mais les modalités de calcul retenues. Or, dès le 17 janvier, le bailleur lui a délivré un commandement de payer. Le bref délai et l’attitude du bailleur témoigne selon le locataire d’une particulière mauvaise foi. Parce qu’il s’estime évincé des locaux loués, il réclame des dommages-intérêts.
Indemnisations que refuse de payer le bailleur : il rappelle qu’une fois le commandement de payer délivré, le locataire avait 1 mois pour payer le loyer dû. C’est au terme de ce délai d’1 mois que le bail commercial a pris fin. Pour lui, il s’agit d’un délai suffisant pour le locataire…
… à tort pour le juge ! Au vu des délais, le bailleur a mis en œuvre la clause résolutoire de mauvaise foi. Par conséquent, le bailleur doit indemniser le locataire pour le préjudice subi.
Notez que dans cette affaire, l’indice sur lequel était indexé le loyer était l’indice trimestriel du coût de la construction (ICC). Or, cet indice ne peut plus être utilisé pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014. Pour les contrats conclus avant cette date utilisant l’ICC comme indice de référence et non encore renouvelés, il est encore fait application de cet indice.
Pour mémoire, le loyer d’un bail commercial peut être désormais indexé sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 8 juin 2017, n° 13-25439
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Le transfert du bail lors du décès d'un proche.

Couple marié ou pacsé

Si le défunt était marié, l'époux survivant est automatiquement cotitulaire du bail et peut rester dans les lieux. Si le bailleur n'était pas au courant de la situation matrimoniale du locataire, l'époux survivant doit alors simplement informer celui-ci que le locataire était marié et qu'il est décédé. Le bail se poursuit avec l'époux survivant. La loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014 étend la cotitularité du bail aux partenaires qui ont conclu un Pacs. En cas de décès d'un partenaire, le bail se poursuit au profit du partenaire survivant.

A noter : cette cotitularité résulte de l'article 1751 du Code Civil et ne s'applique qu'à la résidence principale des époux ou partenaires pacsés, et non à la résidence secondaire. Ainsi, donc, si contrat de location porte sur une résidence secondaire et n'a été signé que par l'un des deux, le survivant ne peut se prévaloir ni de l'article 1751 du Code Civil, ni de l'article 14 de la loi de 1989 qui ne s'appliquent précisément qu'aux résidences principales.

Transfert du bail

Qui en bénéficie ?

Selon l'article 14 de la loi de 1989, le transfert du bail est possible pour les personnes suivantes qui vivaient avec le défunt au moment du décès :

  • les descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; il peut s'agir des enfants ou des petits-enfants ;
  • le partenaire lié au locataire par un Pacte civil de solidarité ;
  • les ascendants, le concubin notoire ou les personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

Les formalités

Pour obtenir le transfert du bail, le proche du défunt doit adresser un courrier au propriétaire dans lequel il l'informe du décès du locataire et lui demande de constater le transfert du bail à son profit.

Notez que la loi n'impose aucun délai pour procéder à ce courrier. Le proche qui tarde ne perd pas le bénéfice du transfert. La loi ne prévoit aucun formalisme. Il est préférable d'envoyer ce courrier en recommandé AR et de justifier de la situation. Il est donc conseillé d'adresser les pièces justificatives du lien existant avec le locataire au jour du décès.

Enfin, il n'est pas nécessaire de signer un nouveau bail puisque le contrat en cours est simplement transféré et se poursuit avec le proche du défunt aux mêmes conditions. Notez qu'au moment du renouvellement, les parties peuvent signer un bail pour régulariser le nom figurant sur le contrat.

Dans l'hypothèse où plusieurs personnes demandent le transfert du bail, le juge s'attache à vérifier qu'il existait une communauté de vie entre le locataire défunt et l'occupant et il se prononce en fonction des intérêts en présence (enfants en bas âge, état de dépendance...).

Le décès du locataire en location meublée

La situation des héritiers est totalement différente si le défunt était locataire en meublé.

Transmission aux héritiers

En effet, contrairement à la location vide, ce type de location n'est pas réglementé. Sauf clause expresse du contrat, rare en pratique, on doit se référer aux règles du Code Civil, plus précisément à l'article 1742. Selon ce texte, le bail n'est pas résilié par la mort du locataire. Il passe à ses héritiers, et ce automatiquement. Cela signifie que l'héritier qui veut rester dans les lieux n'a aucune démarche spécifique à effectuer. En pratique toutefois, l'héritier préviendra le bailleur.

Un congé pour résilier

Si en revanche, aucune personne de la famille ne reste dans les lieux, les héritiers à qui le contrat est transmis doivent le résilier et donner congé. Ils doivent donc respecter le délai de préavis prévu pour les locations meublées, à savoir un mois et adresser le congé par lettre recommandée AR.

Ils doivent donc pendant ce délai enlever les affaires personnelles du défunt. S'agissant d'un meublé, un mois semble suffisant puisqu'ils n'ont pas à se préoccuper du mobilier.

Ensuite, ils doivent restituer les clefs, établir l'état des lieux de sortie avec le bailleur et payer les sommes restant dues à ce dernier, déduction faite du dépôt de garantie.

 

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Publié par V. Samsel 
 
 © PAP.fr - 07 avril 2015

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Décès du locataire : les obligations de la famille

e décès d'un proche implique pour la famille des démarches administratives indispensables, et ce dans les meilleurs délais. Lorsque le défunt était locataire, quelles sont les obligations de la famille ? Quelles sont les formalités à effectuer vis-à-vis du propriétaire ? Le point sur la question.

Quelle soit la situation du défunt, le décès oblige la famille à procéder rapidement à diverses formalités. Il faut, dans des délais évidemment très brefs, faire constater le décès, le déclarer en mairie et organiser les obsèques (). Ensuite, les démarches varient selon la situation familiale et patrimoniale du défunt.

Si le défunt était propriétaire de biens immobiliers, le règlement de la succession se fait obligatoirement devant notaire. Ce dernier peut alors être amené à effectuer certaines démarches pour le compte de la famille. Si en revanche, la succession ne comporte aucun bien immobilier, le notaire n'est pas obligatoire et les héritiers peuvent régler seuls la succession. En pratique toutefois, bien immobilier ou pas, ils font très souvent appel à un notaire, pour les aider et les conseiller.

Nous nous intéressons donc ici à l'hypothèse où le défunt était locataire de son logement. Les démarches à effectuer par la famille ne sont pas les mêmes selon que le défunt vivait seul dans le logement, ou avec un proche. Nous évoquerons ensuite le cas de la location meublée qui obéit à des règles différentes résultant du Code Civil.

Le défunt vivait seul dans le logement

La personne décédée était locataire de son logement qui constituait sa résidence principale. Le contrat de location est le plus souvent soumis à la loi du 6 juillet 1989 relative aux locations vides.

Prévenir le propriétaire

C'est l'article 14 de la loi qui règle le sort du contrat de location en cas de décès du locataire.

Si aucun membre de la famille ne peut se prévaloir du contrat de location et rester dans les lieux (voir ci-dessous), le principe est que le bail est résilié de plein droit en cas de décès du locataire. En d'autres termes, la location est rompue avec le décès, sans qu'il soit besoin pour la famille de donner congé et encore moins de respecter un délai de préavis.

La famille doit toutefois avertir le propriétaire et lui adresser un acte de décès. En général, les proches du défunt préviennent le propriétaire par téléphone très rapidement avant de lui adresser ce papier officiel. Mais dans la mesure où c'est le décès qui annule le contrat, c'est la date du décès qu'il faut retenir juridiquement et non la date de l'envoi ou de la réception de l'acte de décès.

Les héritiers sont souvent les enfants du défunt mais ce peut être les petits-enfants, ou bien les parents ou des collatéraux. Si notaire il y a, c'est en général lui qui envoie l'acte de décès au bailleur.

Libérer le logement

Nous venons de le dire, il n'y a dans ce cas aucun préavis à respecter mais en pratique, le logement ne peut être libéré immédiatement. Les héritiers doivent disposer du temps nécessaire pour vider les lieux, c'est-à-dire récupérer, trier et déménager les affaires du défunt. Il n'est donc pas possible pour un bailleur de lancer un ultimatum aux héritiers, déjà affligés par le décès et occupés par d'autres démarches. Le plus souvent, les proches mettent un mois, deux mois maximum à libérer les lieux et à rendre les clefs au propriétaire.

Pour autant, rien n'est prévu par les textes à ce sujet. Les proches du défunt doivent donc se mettre d'accord avec le bailleur et fixer une date pour la restitution des clefs et l'état des lieux de sortie qu'ils vont signer, aux lieu et place du défunt. Cette occupation des lieux après le décès est légitime et inévitable et donne lieu à dédommagement pour le bailleur.

Payer les sommes restant dues au propriétaire

Même si le contrat de location est résilié, dans la mesure où le logement reste occupé après le décès, les héritiers doivent payer au bailleur une indemnité d'occupation qui correspond au montant du loyer. Ils ont donc intérêt à ne pas traîner surtout si le défunt avait peu de mobiliers et qu'il laisse peu de liquidités pour payer les dettes. Car ils doivent payer l'indemnité, mais également les loyers ou charges que le défunt n'avait pas payés, ainsi que la réparation des dégradations constatées dans l'état des lieux de sortie et justifiées par des devis ou des factures. Des sommes dues, ils défalqueront le dépôt de garantie versé au bailleur par le locataire décédé à l'entrée dans les lieux.

Lorsque aucun notaire n'intervient, ce sont les héritiers qui règlent les comptes avec le bailleur. Si ce sont les enfants par exemple, l'un d'eux est mandaté par les autres pour effectuer les formalités et signer les documents nécessaires avec le bailleur, notamment l'état des lieux de sortie. C'est également lui qui va régler le solde

Si un notaire s'occupe de la succession, le règlement des sommes au bailleur se fait par son intermédiaire. Dans ce cas, le bailleur envoie le décompte à ce dernier.

Pour libérer les lieux, les héritiers doivent également faire part du décès et résilier les différents contrats d'abonnement (téléphone, accès Internet, EDF-GDF, eau...)

Le défunt ne vivait pas seul dans le logement

La personne qui vivait avec le défunt peut souhaiter conserver le logement, alors même qu'elle n'était pas en nom sur le contrat qui avait été établi au nom du seul défunt. Le mariage protège l'époux survivant et lui permet de rester dans les lieux. Dans les autres cas, en location vide, l'article 14 de la loi de 1989 permet à certaines personnes qui vivaient dans le logement avec le défunt sans être locataires d'obtenir le transfert du bail lors du décès du titulaire.

La situation des proches vivant avec le défunt est donc différente selon le lien qui les unissait.

Isolation acoustique obligatoire en cas de travaux importants

Isolation acoustique obligatoire en cas de travaux importants de rénovation
N° 2016-17 / À jour au 21 avril 2017
Décret n° 2016-798 du 14.6.16 : JO du 16.6.16 / Arrêté du 13.04.17 : JO du 20.04.17 

Pris en application de l’article 14 de la loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte, le décret n° 2016-798 du 14 juin 2016 relatif aux travaux d'isolation acoustique en cas de travaux de rénovation importants complète le décret du 30 mai 2016. Le maître de l’ouvrage qui entame des travaux importants de rénovation doit réaliser à la fois des travaux d’isolation thermique (cf. analyse juridique n°2016-14) et des travaux d’isolation acoustique si l’immeuble est situé dans une zone particulièrement exposée au bruit.
Le présent décret détermine les bâtiments concernés par cette obligation et les caractéristiques acoustiques des nouveaux équipements, ouvrages ou installations à mettre en place ainsi que les zones exposées au bruit (pour savoir si votre logement est concerné : s’adresser à la mairie du lieu de situation du logement ou voir le site géoportail).
L’arrêté du 13 avril 2017 précise, selon les types de bâtiments, selon la zone d'exposition au bruit extérieur et selon le type de travaux de rénovation, les exigences acoustiques à respecter.
Champ d’application de l’obligation (décret : art. 1er)
Dans des zones particulièrement exposées au bruit, la réalisation de travaux importants de rénovation (rénovations énergétique globale - CCH : R.131-26, ravalement, travaux de toiture ou d’aménagement de bâtiments annexes - CCH : R.131-28-7 à R.131-28-11) doit s’accompagner de travaux d’isolation acoustique.
Ces zones correspondent aux zones de dépassement des valeurs limites sur les cartes de bruit routier et ferroviaire dite la carte « c » (Code de l'environnement : R.572-3 à R.572-5) ou qui sont situés dans une zone de bruit du plan de gêne sonore1 (PGS) d'un aéroport (Code de l'environnement :  L.571-15 et R.571-66).
Cette obligation vise les bâtiments d’habitation, les établissements d’enseignement, les locaux d’hébergement et de soins et les hôtels.
Bâtiments exclus de l’obligation (décret art. 1er)
Sont exclues de l’obligation les catégories suivantes de bâtiments (CCH : art. R131-25) :
les bâtiments et parties de bâtiments dans lesquels il n'est pas utilisé d'énergie pour réguler la température intérieure ;
les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation égale ou inférieure à deux ans ;
les bâtiments indépendants dont la surface de plancher au sens de l'article R.111-22 du code de l'urbanisme est inférieure à 50 m2 ;
les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l'habitation, qui ne demandent qu'une faible quantité d'énergie pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire ou le refroidissement ;
les bâtiments servant de lieux de culte ;
les monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire en application du code du patrimoine, lorsque l'application des dispositions de la présente section aurait pour effet de modifier leur caractère ou leur qualité architecturale.
Modalités de réalisation des travaux d’isolation acoustique (décret : art. 1er / arrêté : art. 1er, 2 et 3)
Les travaux d’isolation acoustique doivent être réalisés dans les conditions suivantes :
si les travaux de rénovation comprennent le remplacement ou la création de parois vitrées ou portes donnant sur l'extérieur de pièces principales de bâtiments d'habitation, de pièces de vie d'établissements d'enseignement, de locaux d'hébergement et de soins d'établissements de santé, ou de chambres d'hôtels. Ces parois vitrées ou portes doivent respecter des performances acoustiques supérieures à un certain seuil ;
lorsque ces travaux comprennent la réfection d'une toiture donnant directement sur des pièces principales de bâtiments d'habitation, des pièces de vie d'établissements d'enseignement, des locaux d'hébergement et de soins d'établissements de santé, ou des chambres d'hôtels, la toiture doit respecter des performances acoustiques supérieures à un certain seuil ;
lorsque les travaux portent sur l'isolation thermique de parois opaques donnant sur l'extérieur, ils ne doivent pas avoir pour effet de réduire l'isolation aux bruits extérieurs des pièces principales des bâtiments d'habitation, des pièces de vie d'établissements d'enseignement, des locaux d'hébergement et de soins d'établissements de santé, et des chambres d'hôtels.
Les seuils minimums de performance acoustique à respecter par les équipements sont définis par l’arrêté du 13 avril 2017 relatif aux caractéristiques acoustiques des bâtiments existants lors de travaux de rénovation importants.
Les obligations varient selon l’intensité des nuisances :
dans la zone 1 des PGS, l'étude acoustique est obligatoire, au regard du niveau de nuisances sonores, et vise un niveau d'exigence acoustique en façade renforcé, avec un indice d'isolement (DnT, A, tr) aux bruits extérieurs de 38 dB ;
dans la zone 2 des PGS ou en carte « c », l’indice d'isolement des bruits extérieurs est de 35 dB ;
dans la zone 3 des PGS, l’indice d'isolement des bruits extérieurs est de 32 dB
Si un bâtiment est situé à la fois en carte « c » et en zone de PGS, le niveau d'exigences le plus élevé doit être retenu.
Les annexes 1 et 2 de  l’arrêté précité fixent les exigences acoustiques relatives aux éléments nécessitant des travaux d’isolation (façade, toiture ou combles non aménagés).
L’étude acoustique
L'étude acoustique (article 2 de l’arrêté du 13.4.17) est réalisée par un professionnel compétent en acoustique du bâtiment. La valeur de l'objectif d'isolement acoustique aux bruits extérieurs peut être modulée sous réserve d'une note de calcul justificative.  Cette dernière doit présenter tous les éléments ayant permis de déterminer un objectif d'isolement acoustique différent (au regard de la réglementation existante, de l'exposition, d'un diagnostic de la situation existante).
Les exigences d'isolement acoustique aux bruits extérieurs en vigueur à la date de construction du bâtiment considéré sont prises en compte dans l'étude acoustique.
Entrée en vigueur (décret : art. 2)
Ces dispositions entrent en vigueur le 1er juillet 2017. Elles ne s'appliquent pas aux travaux pour lesquels le devis d'engagement de la prestation de maîtrise d'œuvre ou, à défaut, le devis d'engagement de la prestation de travaux a été signé avant cette date.

Note
1 - Le PGS est un document permettant de définir la zone d'éligibilité à l'aide à l'insonorisation des logements autour des aéroports : il comporte trois zones de bruit correspondant à des valeurs de l'indice de bruit (Lden). La zone 1 se définit par de fortes nuisances sonores tandis que la zone 3 se distingue par des nuisances modérées

Assurance de prêt : des solutions qui permettent de faire des économies

L’assurance de prêt, aussi appelée assurance crédit ou assurance emprunteur, permet à un assuré d’être protégé en cas de coup dur. L’assureur s’engage à rembourser le capital restant dû auprès de l’organisme préteur en cas de décès et à prendre en charge tout ou partie des mensualités d’emprunt en cas d’incapacité ou d’invalidité.
Bon à savoir : Selon la loi, le contrat d’assurance de prêt n’est pas obligatoire mais indispensable à l’obtention d’un crédit.
D’après une étude menée par le cabinet d’étude BAO France, un contrat d’assurance de prêt peut peser jusqu’à 35% du coût total du crédit. En moyenne, cela représente 15 525 € pour un contrat souscrit directement auprès de l’organisme de financement. Les contrats d’assurance de prêt sont dits à « fonds perdus ». L’argent investi dans une telle protection ne peut être récupéré même une fois que le crédit a été remboursé.
Toujours selon la même étude, 85% des contrats d’assurance de prêt sont actuellement souscrits auprès des banques et autres organismes de financements. Pourtant, il existe de nombreuses autres solutions pour s’assurer notamment auprès de la délégation externe des assureurs.
Présenter aux acheteurs des solutions pour faire des économies
Confrontés à un marché très vaste, qu’ils ne côtoient pas tous les jours, certains acheteurs sont très vite perdus. Orienter ces personnes vers les meilleures solutions de financement semble donc opportun pour concrétiser la vente d’un bien immobilier.
Une de ces solutions pourrait être la délégation de son contrat d’assurance de prêt. En effet, le coût d’un contrat qui a été souscrit auprès d’un assureur externe est en moyenne de 9 100 €. En faisant le rapprochement avec le coût moyen d’un contrat souscrit auprès d’une banque, la délégation permettrait donc d’économiser 6 425 € sur le coût total du crédit.
Le plus important pour vous professionnel sera donc d’expliquer ce qu’est la délégation d’assurance, quelles sont les conditions, et quelles sont les différences avec les contrats proposés par les institutions financières.
Selon la loi Lagarde, afin de pouvoir procéder à la délégation d’un contrat d’assurance de prêt il est impératif que le contrat choisi auprès d’un assureur externe propose au minimum le même niveau de garantie que celui proposé par l’organisme de prêt.
Il n’y a donc aucune condition particulière pour accéder à la délégation d’assurance et donc pour faire des économies.
Les modalités pour déléguer son contrat d’assurance de prêt à tout moment
L’emprunteur n’a pas encore souscrit d’assurance de prêt
Le banquier remet à l’emprunteur une fiche d’information standardisée détaillant les garanties et les tarifs de son offre d’assurance de prêt.
L’emprunteur effectue ses recherches pour trouver un contrat proposant un niveau de garantie au moins équivalent.
L’organisme de financement contrôle la solution de délégation externe et dispose de 10 jours pour vérifier le niveau garanti et donner son accord.
Le projet immobilier de l’emprunteur peut se lancer en toute sécurité.
L’emprunteur est engagé depuis moins d’un an avec son contrat d’assurance de prêt
L’emprunteur effectue ses recherches pour trouver un contrat proposant un niveau de garantie au moins équivalent.
L’emprunteur choisit l’offre d’assurance de prêt qui l’intéresse et transmet l’attestation à son banquier.
L’organisme de financement contrôle la solution de délégation externe et dispose de 10 jours pour vérifier le niveau garanti et donner son accord.
L’emprunteur doit envoyer une demande de résiliation par lettre recommandée au plus tard 15 jours avant la première d’échéance de son contrat.
Le nouveau contrat commence dès que le précèdent est résilié.
L’emprunteur est engagé depuis plus d’un an avec son contrat d’assurance de prêt
Bon à savoir : Cette procédure sera possible pour les anciens contrats dès le 1er janvier 2018.
L’emprunteur effectue ses recherches pour trouver un contrat proposant un niveau de garantie au moins équivalent.
L’emprunteur choisit l’offre d’assurance de prêt qui l’intéresse et transmet l’attestation à son banquier.
L’organisme de financement contrôle la solution de délégation externe et dispose de 10 jours pour vérifier le niveau garanti et donner son accord.
L’emprunteur doit envoyer une demande de résiliation par lettre recommandée au plus tard 15 jours avant l’échéance de son contrat.
Le nouveau contrat ne commence qu’au moment ou le précédent se termine soit à la date d’échéance.
Sources : http://bonne-assurance.com/credit/assurance-de-pret/